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示范引領  強化管理  破解物業管理難題

信息來源:麻城市人民政府 發布日期:2020-01-13 13:57 瀏覽次數:

 

【提案人】:政協委員周金應、魯毛娟、彭林、蔡勇、柴云

【提案名稱】:關于提高城鎮小區物業管理水平的建議

【提案摘要】:

物業大多由開發商前期選定,管理不規范,一切以盈利為目的,給小區居民一種只收費不做事的印象,各種搭車收費多,保安不巡邏不防盜不查外來車,電子監控不力,發生偷盜事件后公安機關無法取得相關破案證據,業主權益得不到保障。有的小區甚至采取“黑惡”人員和方式管理,業主委員會和物業公司的關系沒有理順,新老小區物業管理狀況出現了強烈的反差等。


兩大難點困擾物業管理


近年來,我市新建小區越來越多,隨著城市的發展和人民生活水平的提高,人們對居住環境的要求越來越高,業主的維權意識也不斷增強,物業管理領域的各種糾紛、投訴呈不斷上升趨勢。6名政協委員所提的關于物業管理問題,歸結起來有以下幾個方面:

物業管理服務水平不高,小區衛生、安全、綠化、不文明問題等普遍存在,垃圾清理不及時、小區衛生死角多、清潔不徹底,有些小區垃圾無人清理;樓梯、電梯等公共區間廣告亂貼,有些小區保安不巡邏不防盜不查外來車,閑雜人等隨意進出,無人過問,偷盜案例發生監控不到位不能提供破案線索等。

物業管理收費開支不透明,屬于全體業主所有的公共區域如電梯、樓道、戶外廣告牌、公共區域停車位的收費未經公示,出入證費、安全牌、停車費等各種搭車收費多,侵犯了業主的知情權和監管權。

物業管理人員素質偏低。許多小區物業是開發商以委派形式介入,聘用人員多數無資質、文化程度低,處理問題語氣生硬、方法簡單、態度冰冷,與熱情禮貌樂于助人相去甚遠,造成業主與物管企業之間的對立。

相比較而言,新建小區衛生整潔、空氣清新、環境優雅、秩序順暢,而部分老舊小區亂搭亂建、垃圾成堆、盜竊頻發、秩序混亂,越來越成為居民關注、投訴的熱點、焦點,采取有力措施改變老舊小區的現狀迫在眉睫。

問題林林總總,但都涉及到業主和物業管理這兩個最基本的關系。物業管理和業主雙方通過簽訂《物業管理服務合同》,并以此為標準和依據來進行物業管理服務和收費,《物業管理服務合同》又分為二個階段,第一階段是開發商與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》;第二階段是業主委員會成立后,前期物業服務合同自動終止,經業主大會的授權,由業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》,并經物業主管部門備案。

提案承辦單位市住建局物業管理股負責人徐家全在接收采訪時表示,問題是對照標準而言的,離開標準問題無從談起,不對照標準就會常常出現“公說公有理,婆說婆有理”各說各話談不到一起的情況。我市小區物業管理問題和投訴頻發,其核心和難點問題有兩個,第一個就是物業服務標準不明確的問題,第二是業主委員會覆蓋率低的問題。

據了解,我市物業服務合同普遍沒有約定物業服務標準,盡管業主對物業服務質量有意見,并以此為由不交或少交物業服務費,但由于沒有標準對照,無法獲得有利于業主的證據,一旦提起訴訟往往是業主敗訴。我市商住小區接近200個,但成立了小區業主委員會僅有36個,覆蓋率不到20%。


強合同備案審查,擴大小區業委會覆蓋率


接到政協提案以后,主辦單位市住建局高度重視,就辦理好“兩案”召開專題會議,按要求成立了由主要負責人牽頭負責的工作專班,做到“六定一包”,即定分管領導、定承辦科室、定承辦人員、定落實措施、定辦結時間、定辦理標準;包辦理質量。

為解決物業服務標準不明確問題,市住建局于2018年底與物價主管部門針對本地實際情況聯合出臺了相關物業服務收費等級標準意見等制度文件,并進行專項檢查,對問題突出企業進行處罰,并促成了“四公開一監督”制度的出臺。加強《物業管理服務合同》的備案,目前已備案104份,通過備案和審查讓物業服務標準明確化,制止人為的帶偏向性的合同約定模糊,從源頭上減少物業管理服務糾紛和投訴。

為解決業主委員會覆蓋率低的問題,市住建局一直不遺余力積極推動各小區業委會成立,通過去函去人聯系街道辦和社區,告知街道辦和社區在組建業委會上應盡職責;在成立業委會之前,配合街道社區親力親為對相關人員進行業務培訓,提高業委會的成立質量;制訂各種示范文本,規范業主大會和業委會選舉過程中的各種方案工作;對成立后的業委會備案除了進行格式性審核,同時也進行實質性審核,對程序不合法的業委會備案堅決予以撥回重選。

融輝小區業主委員會于2012年成立,針對小區開發建設較早,加之又是一個商住混合開放性小區的特點,業委會代表全體業主與金昌物業簽訂了物業管理服務合同,明確要求逐步規范、整頓直至清退原來進駐的一些有污染和噪音擾民的餐飲業、娛樂業,明確了服務項目和服務要求,每月召開例會聽取物業管理服務匯報,分季度有重點和針對性地分別考核環境、綠化、安全履約情況,年度對物業公司服務質量進行量化考評打分。

為解決物業服務企業“經營不規范,管理水平低下、從業人員素質差年齡大,崗位配置不合理”問題,市住建局每年都要對物業服務市場進行監督檢查,就在前不久,動員和部署對全市85個在管小區進行了認真的梳理排查,共計排查出隱患474條。除此之外,還進行了2次專門培訓,以提高物業從業人員服務水平。

閩達公園一號屬于體量較大的高端物業小區,美好家園物業進駐四年來,主要做好保潔、保安、保修、保綠等基礎性服務,并針對高端小區開展智能化管理,智能門禁、車輛抓拍、wifi嗅探等,建立了與公安后臺系統聯網。針對小區供水管頻繁爆裂的業主投訴,美好家園物業積極為業主維權,通過監管部門市住建局召集房地產開發商、建設方、物業管理公司、水廠現場界定責任,督促相關責任方依法依法進行整改。目前,相關責任方已投入上百萬元對小區供水管道進行全面更換,以滿足小區人口不斷增加的實際情況。


小區大社會,小區建設靠大家


小區是城市的重要組成部分,是廣大市民身心家園,物業管理問題已成為社會熱點,管理服務好各個小區,為當地社區和政府分憂,這也是提升城市管理水平,加強國家治理體系和治理能力現代化建設的重要內容。

針對老舊小區的改造,蘭馨小區作出了很好的示范。地處老城區南正街中段,原開發商撤后無人管理,環境衛生秩序臟亂差,居民叫苦不迭,要求對小區進行治理整頓的呼聲很高。主管部門將蘭馨小區的整治為重要民生問題進行整改,成立了社區黨小組,吸納網格員、樓棟長和熱心參與并支持小區改造,依規成立了新一屆業主委員會和物業公司,安裝了小區大門,進行了墻面刷白、道路黑化,修整了花壇、路燈、停車位、綠化,添置了消防防火栓、健身場所,進行了存量垃圾突擊清運,埋設了污水管道,居民們見到了實效后對物業管理的認可度有了顯著提升,為后續物管工作打下了堅實的基礎。

小區治理屬于綜合治理,物業管理問題形成的原因是多方面的,包括政府監管部門、屬地管理部門、開發企業、物業企業、購房業主等都有責任,物業管理問題不是哪一個部門能夠單獨解決,需要社會各方面齊抓共管,理順管理考核體制,建立部門聯動長效溝通機制。首先是政府層面,按照“誰審批、誰監管”的原則,政府各職能部門應當對依法審批事項做到事前事中事后監管,履職盡責;其次是企業包括開發企業、物業企業、專營企業,在合法經營取得利潤的同時,應當有社會責任感;再次是小區業主應當具有包容心,權利和義務要同時兼顧,過分強調權利忽視義務,不容易形成小區和諧氣氛。

市住建局表示下一步將針對提案中提到的問題采取以下措施:促進物業企業履職,建立物業企業信用制度;查找小區中的各種隱患,促進整改工作;抓物業從業人員的培訓,提升物業服務質量;制定物業服務等級標準;大力推行物業沉積查驗制度,防止開發遺留問題;加強小區執法,整頓物業服務市場。

政協委員周金應、黃培英表示,物業管理服務是一種市場行為,市場的問題要通過市場發展和加強市場監管來解決,業主需要回歸“上帝”,通過成立業委會來找回自己的市場主體地位,發揮好物業公司的主動能動性,讓管理水平不高、服務不好的物業公司加速被市場淘汰,倒逼物業公司自覺提高物業管理水平和人員素質,通過物業管理各參與方以及全社會的良性互動,互相提高,共同建設我們的幸福家園。(曾旭)

 

黃岡市政協副主席、麻城市委書記楊遙視察蘭馨小區改造工作

 

融輝小區業委會成立早運作規范

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